Сделка по продаже или покупке участка представляет собой юридическое действие, результатом которого является переход прав собственности. Кроме того, это действие обязательно должно сопровождаться процедурой регистрации — этого требует действующее законодательство РФ. В рамках межведомственного взаимодействия Росреестра и Налоговой службы происходит отправка детальной информации о произошедшей сделке, что значительно упрощает весь процесс. Продавцу, в свою очередь, следует быть осведомленным о том, что с подобной сделки он обязан уплатить соответствующий налог.
Какой налог следует уплатить
Согласно законодательству России, любые доходы граждан, в том числе, и от продажи недвижимости, облагаются налогом НДФЛ. В 2024 году налог с продажи земли взимается также в размере 13% от суммы сделки. Для нерезидентов величина налоговой ставки утверждена в более высоком размере — 30%.
Налоговыми резидентами признаются только граждане РФ, которые прожили на территории России за период времени, равный одному году, не менее 183 дней. Данная норма не распространяется на военнослужащих и государственных служащих, которые могут быть командированы за пределы страны в связи родом профессиональной деятельности.
Это законодательно закреплено в ст. 207 Налогового кодекса РФ, предполагающей, что налогоплательщиками являются как резиденты, так и нерезиденты, которыми был получен определенный доход от источников в России.
Продажа недвижимости, находящейся в собственности от 3 до 5 лет и меньше
Однако стоит отметить, что не все физические лица должны уплачивать налог с полученного дохода от продажи того или иного вида недвижимости. Освобождение от уплаты НДФЛ предоставляется в зависимости от того, какое количество времени имущество находилось в собственности продавца до момента совершения сделки.
Налоговым законодательством предусмотрены два 2 случая, когда продавец земли может быть освобожден от уплаты НДФЛ:
- Если участок был приобретен до начала 2016 года, а срок владения им составляет не менее 3 лет. Такой же срок применим, если земельный участок был получен владельцем:
- как дар или наследство, согласно соответствующему документу;
- в результате процедуры приватизации;
- при передаче ренты в рамках договора бессрочного содержания с иждивением.
Таким образом, при совершении сделки по продаже участка, находящегося в собственности более 3 лет, владелец освобождается от уплаты налога на доход.
- В иных случаях во внимание берется срок владения недвижимостью от 5 лет. Расчет данных периодов владения начинает производиться с даты регистрации недвижимости в государственном органе.
Продавец земельного участка также может быть освобожден от уплаты налога при его продаже, если:
- недвижимость находится в собственности более минимально утвержденного срока (3 или 5 лет);
- имеется документальное подтверждение тому, что участок земли продается по той же стоимости и ниже, по которой он был приобретен ранее.
Размер налога
Когда продается участок до наступления минимального срока владения, налог рассчитывается в 2 вариантах на выбор:
- Расходный вычет, когда доход снижается на величину средств, которые были израсходованы при покупке земли. К таким расходам могут быть отнесены уплата процентов по кредиту или займу, если средства на покупку участка были получены таким образом, а также расходы на риэлтерские услуги. Документальное подтверждение понесенных расходов здесь является обязательным условием. Это право предоставляется только резидентам РФ.
- Имущественный вычет величиной в 1 000 000 рублей. Можно использовать не более указанной суммы в каждом налоговом периоде. То есть, за один год предоставляется право на продажу нескольких участков, находящихся в собственности менее 3 лет. Однако налоговый вычет будет производиться в размере не более 1 000 000 рублей, а с остальной части суммы нужно будет уплатить налог 13% для резидентов и 30% — для нерезидентов.
Когда стоимость участка не превышает 1 000 000 рублей, продавец может быть освобожден от уплаты налога при использовании имущественного вычета. Однако декларацию по форме 3-НДФЛ следует обязательно подать с указанием нужного вычета. Исчисление дохода от продажи земельного участка производится так:
- для начала, следует уточнить размер суммы, которая была передана покупателю и указана в договоре;
- данная сумма снижается на размер расходов на покупку недвижимости, которые подтверждены документально, или на размер имущественного вычета.
Пример
Земельный участок был куплен Смирновым А. А. в 2020 году за денежную сумму в размере 1 200 000 рублей, а в 2024 году гражданин решил его продать за 1 500 000 рублей. В данном случае рассчитать налог можно двумя способами и выбрать из них наиболее приемлемый:
- Налоговая база в случае использования имущественного вычета вычисляется как:
1 500 000 – 1 000 000 = 500 000 рублей. НДФЛ = 500 000 * 13% = 65 000 рублей.
Данный способ применим, в основном, когда покупатель недвижимости не имеет возможности подтвердить понесенные затраты.
- Наиболее выгодным вариантом, вероятно, станет снижение налогооблагаемой базы на величину затрат:
1 500 000 – 1 200 000 = 300 000 рублей. НДФЛ = 300 000 *13% = 39 000 рублей.
Если Смирнов А. А. покупал земельный участок на кредитные средства, тогда к подтвержденным издержкам он имеет право прибавить размер суммы процентов по выплаченному кредиту. То есть, налоговая база будет снижена еще больше.
Есть ли возможность уменьшения стоимости участка для налоговой службы
Бывают случаи, когда продажа участка производится за денежные средства, сумма которых ниже по размеру, чем кадастровая стоимость — во избежание налогообложения. В налоговом законодательстве существуют положения, определяющие продажу недвижимости после 2016 года.
Если участок земли продается ниже кадастровой стоимости, тогда происходит сравнение с кадастровой оценкой до начала календарного года, в случае, если не произошел переход прав собственности. Если сумма дохода меньше кадастровой стоимости, при вычислении размера налоговой базы используется специальный коэффициент 0,7.
Пример
- Петров Л. Н. унаследовал участок земли в 2019 году и в этом же году продал его за 300 000 рублей. Однако кадастровая стоимость данного участка составляет 1 500 000 рублей.
Расчет налога будет происходить так: 1 500 000 * 0,7 = 1 050 000 рублей. Использование имущественного вычета снизит налоговую базу на 1 000 000 рублей, то есть, в итоге остается сумма 50 000 рублей.
Тогда НДФЛ = 50 000 *13% = 6 500 рублей.
- Если бы стоимость участка по кадастру была ниже 1 500 000 рублей, то, снизив ее на коэффициент 0,7, в итоге была бы сумма меньше 1 000 000 рублей. А применение имущественного вычета полностью исключит налоговую базу:
1 300 000 * 0,7 = 910 000 – 1 000 000 = 0.
Существуют некоторые особенности при продаже участка, который находится в собственности нескольких лиц:
- когда происходит продажа долей в рамках одного договора сделки, применение имущественного вычета возможно только один раз (то есть, по 500 000 рублей для каждого собственника);
- если продажа происходит по разным договорам, каждый из владельцев имеет право применить имущественный вычет в отдельности (по 1 000 000 рублей для каждого владельца).
Уплата земельного налога в 2024 году
Если продается участок, находящийся в собственности меньше установленного минимального срока владения, а также имеется НДФЛ для уплаты, доход декларируется. Данная процедура является обязанностью собственника. При этом нулевой результат по НДФЛ также необходимо подтвердить.
Декларацию 3-НДФЛ необходимо заполнить и предоставить в налоговый орган в следующем году после совершения сделки, но не позже 30 апреля, а уплату налога следует произвести не позже 15 июля того же года.
Если подача декларации произведена вовремя, а налог не уплачен в установленный срок, за каждый день просрочки будет применяться начисление пеней. Если установленные сроки не соблюдаются совсем, тогда нарушитель облагается штрафом в размере 20% от дохода, с которого нужно уплатить налог. Кроме того, начисляются пени величиной 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ, которая действует на дату начисления задолженности.
За несвоевременную подачу декларации также предусмотрен штраф в размере от 1000 рублей даже для лиц, налог которых получается в нулевом размере. То есть, подача декларации вовремя является наиболее верным вариантом. Сделать это можно дистанционно, то есть, посредством личного кабинета сайта ФНС или Госуслуги.
За налоговым вычетом при продаже участка земли следует обратиться в местный налоговый орган, предъявив необходимые документы:
- Декларацию в форме 3-НДФЛ.
- Копии документов, подтверждающих сделку.
В случае расходного налогового вычета дополнительно нужно приложить:
- кассовый чек;
- выписку из финансового учреждения;
- расписку продавца;
- платежное поручение или ПКО.
Оригиналы документов также следует иметь при себе для предъявления их налоговому инспектору.