Процедура приобретения недвижимого имущества отличается от многих других сделок купли-продажи своей юридической сложностью. Помимо того, что эта операция требует обязательного составления договора, что в вопросе других сделок встречается достаточно часто, факт приобретения недвижимости необходимо в обязательном порядке регистрировать в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимого Имущества, также известный как Росреестр).
Чтобы избежать проблем, гарантированно стать собственником покупаемого объекта и не потерять денежные средства, важно знать правила составления договоров по сделкам с недвижимым имуществом и разбираться во всех особенностях и нюансах операций подобного типа.
Договор купли-продажи недвижимого имущества
Сделки с недвижимостью в обязательном порядке должны подтверждаться соответствующим договором. Действующим законодательством не предусмотрена какая-либо унифицированная форма, которую нужно было бы в обязательном порядке использовать для составления соглашения.
Участники сделки могут составлять договор как в рукописном, так и в печатном формате. Единственное условие заключается в том, что в его содержании должны присутствовать обязательные сведения. Условно можно разделить договор на несколько разделов:
1. «Шапка». Следует прописать наименование документа, дату и место его составления.
2. Реквизиты сторон. Следует указать следующие данные о покупателе и продавце:
- Ф. И. О.;
- дата рождения;
- реквизиты паспорта (серия, номер, дата выдачи и полное название учреждение, где был получен документ).
Также в этом разделе следует сделать ссылку, что в дальнейшем содержании договора один гражданин (Ф. И. О.) именуется как покупатель, а другой (Ф. И. О.) – как продавец.
1. Суть соглашение. Следует указать тип оформляемой сделки (купля-продажа, аренда, безвозмездная передача), а также описать ее объект:
- тип помещения (дом, квартира, коммерческая недвижимость и т.д.);
- площадь помещения;
- адрес расположения;
- этаж;
- номер регистрации в кадастровом реестре.
2. Ссылка на правоустанавливающую документацию. Следует указать факт того, что продавец является собственником помещения на основании (реквизиты свидетельства собственности).
3. Перечисляемые гарантии того, что объект сделки:
- не находится в обременении и в залоге где-либо;
- не является постоянным местом жительства для кого-либо;
- не является предметом наследования, на который уже после заключения сделки кто-либо может заявить свои права;
- не был продан, передан в аренду или отдан безвозмездно кому-либо до заключения текущего договора.
4. Цена сделки (указывается не фактическая или оцененная стоимость объекта, а именно его реализуемая цена, за которую владелец хочет совершить продажу).
5. Объяснение алгоритма оплаты по сделке. Следует указать, когда и каким образом покупатель будет рассчитываться с продавцом (наличные деньги, банковский перевод и т.д.). Если помещение приобретается с использованием денежных средств материнского капитала, то об этом также следует указать в этом разделе.
6. Ссылка на то, что оформленная сделка не является кабальной (стороны заключают договор в добровольном порядке на подходящих для себя условиях).
7. Заключительные положения по вопросам того, что в результате заключения договора:
- продавец обязан перерегистрировать право собственности;
- покупатель обязан оплатить сделку в порядке, предусмотренном отдельным пунктом этого соглашения;
- продавец обязуется передать помещение новому собственнику в том состоянии, в котором оно находилось на момент обсуждения сделки;
8. Дополнительные положения, касающиеся прав и обязанностей сторон, алгоритма решения спорных вопросов и т.д. (пункты прописываются по желанию сторон).
9. Резолюция о том, что документ составляется в трех копиях (по одной остается у сторон сделки, а третья передается в Росреестр для перерегистрации прав собственности).
10. Подписи сторон сделки и третьих лиц, заинтересованных в ее исполнении (другие собственники, официальные представители несовершеннолетних, если таковые фигурируют в сделке и т.д.).
Типовой образец договора о купле-продаже недвижимого имущества (скачать pdf)
Необходимые документы
Нельзя составить договор о продаже недвижимого имущества в отсутствии обязательных документов. Таковыми являются:
1. Основной набор:
- паспорта сторон;
- свидетельства о рождении лиц младше 14 лет, заинтересованных в сделке;
- свидетельство о заключении брачного союза и согласие супруга или супруги на исполнение сделки (требуется если продавец состоит в браке, а реализуемый объект недвижимости был приобретен в период действия брачного союза, в результате чего он является совместно нажитым имуществом);
- правоустанавливающая документация;
- выписка из ЕГРН по объекту;
- выписка из управляющей компании, подтверждающая факт отсутствия непогашенных задолженностей по жилищно-коммунальным услугам и другим обязательным платежам по содержанию имущества;
- выписка из домовой книги (получается в МФЦ или в УК), подтверждающая что на момент заключения договора в реализуемом помещении никто не прописан.
2. Дополнительные бумаги:
- разрешение органов опеки – требуется, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок, который после продаже будет зарегистрирован на новом месте;
- нотариальная заверенная доверенность на исполнение сделки и регистрацию прав собственности – требуется, если от имени одной или обеих сторон действует сторонний представитель, например, сотрудник риэлторского агентства;
- медицинское заключение о том, что психическое состояние продавца и покупателя находится в полном порядке и он отдает отчет своим действиям – требуется, если одной из сторон сделок является человек, относительно трезвости ума которого могут возникнуть вопросы (пожилые граждане, лица с инвалидностью и т.д.).
Процедура регистрации договора о покупке недвижимого имущества
Проставив свои подписи под договором, стороны сделки подтверждают предоставление своего согласия со всем сказанным в его содержании. После этого им потребуется зарегистрировать документ. Для этого продавец вместе с покупателем должны передать документ в Росреестр. Чтобы сделать это, потребуются их паспорта и нотариальные доверенности (если от их имени будут действовать представители).
Зарегистрировать соглашение можно:
- обратившись непосредственно в Росреестр;
- воспользовавшись услугам многофункциональных центров.
Государственная пошлина
Процесс перерегистрации прав собственности в обязательном порядке требует уплаты государственного налогового сбора. Оплачивать его должен тот человек, который в результате заверения договора купли-продажи недвижимости становится его собственником.
Сумма пошлины составляет:
- 2 тыс. руб. – при оплате через любой российский банк;
- 1 тыс. 400 руб. – при онлайн-оплате через сервисы государственного интернет-портала Госуслуги.
На Заметку: Квитанцию об оплате пошлины необязательно предоставлять непосредственно при обращении в Росреестр или в МФЦ. Однако факт того, что сбор был оплачен должен быть отражен в государственной системе на момент, когда документ поступит в обработку.
Сроки регистрации договоров о купле-продажи недвижимости
Передав договор о подтвержденной сделке в Росреестр покупателю необходимо дождаться его регистрации. Сотрудники ЕГРН обязаны заверить документ в течение 10 рабочих суток с момента подачи заявления.
На Заметку: Если заявление на регистрацию договора подавалось через многофункциональный центр, то срок его рассмотрения может быть увеличен. Задержка обусловлена тем, что сотрудники МФЦ потратят дополнительное время на передачу договору в ЕГРН. Обычно документы отправляются почтой.
По факту регистрации договора новый собственник получит соответствующее уведомление (звонок, письмо или сообщение на электронный почтовый ящик). После этого он должен вновь посетить отделение Росреестра для получения правоустанавливающего свидетельства и выписки из ЕГРН. На этом заключительном этапе присутствие продавца в лице бывшего собственника регистрируемого объекта недвижимости не требуется.
Частые вопросы
Каким образом составлять договор купли-продажи недвижимости?
Стороны сделки могут воспользоваться тремя вариантами:
- составить договор самостоятельно – процесс не требует затрат, но сопряжен с дополнительными рисками (ошибки в содержании, отсутствие обязательных пунктов и т.д.);
- составить договор самостоятельно и заверить его в нотариальном порядке – потребуется оплатить услуги нотариуса, однако в результате стороны удостоверяться в том, что составленные ими документ действительно имеет юридическую силу;
- обратиться к услугам риэлторских агентств – самый дорогой вариант, в результате которого стороны сделки получают оформленную «под ключ» сделку по продаже недвижимости.
Когда покупателю следует передавать деньги?
Положение о способе оплате совершаемой сделки с недвижимостью и сроки ее исполнения прописываются в отдельном пункте составляемого договора. Совсем необязательно передавать деньги непосредственно в момент подписания. Все зависит от выбранного метода: наличные средства, банковский перевод, перевод от ПФР (при использовании средств материнского капитал), перевод от кредитора (при покупке квартиры за заемные средства ипотечного кредита и т.д.).
