Как правильно составить договор дарения квартиры? Инструкция, образец

Граждане вправе дарить друг другу имущество на безвозмездной основе. Однако эта процедура требует правильного оформления. Основанием для ее юридического действия является наличие договора дарения, или как принято его называть сокращенно – дарственная. Правильно составленное соглашение позволит избежать дополнительного налогообложения и на законных основаниях безвозмездно передать имущество.

Договор дарения – что это такое?

Договор дарения, часто так же называемый как дарственная – это соглашение, в соответствии с положениями которого один гражданин может передать другому какое-либо имущество в собственность на безвозмездной основе.

Процедура дарения имущества регулируется статьями отдельной главы ГК РФ – гл. 32 (документ от 26 января 1996 года в актуальной редакции от 9 марта 2024 года). Основные законодательные нормы по вопросу безвозмездного дарения имущества:

1. Двусторонний характер сделки. Дарственная в обязательном порядке заключается между двумя людьми, каждый из которых должен поставить свою подпись под документом, в противном случае договор будет считаться недействительным.
2. Необязательность сделки. Гражданин, которому передается что-либо в дар, вправе отказаться от имущества и не подписывать дарственную. При отсутствии взаимного согласия договор будет считаться расторгнутым.
3. Безвозмездный характер сделки. Передача имущества по дарственной может быть выполнена только в том случае, если инициатор сделки передает свое имущество в собственность другого человека на безвозмездной основе. Если же он за это требует денег или получения чего-либо в натуральной форме в ответ, то такая сделка не может быть юридически подтверждена договором дарения. Подобные операции фиксируются посредством заключения соглашений купли-продажи.
4. Обязательное наличие соглашения. Нельзя безвозмездно передать имущество в собственность другого человека, имея только устную договоренность. Сделка должна заверяться посредством составления соответствующего документа.

Оформление сделки дарения недвижимого имущества

Чтобы передать недвижимость в собственность другого человека на безвозмездной основе, владельцу потребуется:

1. Собрать требуемый набор документации.
2. Составить дарственную о передаче имущества.
3. Обратиться в отделение Росреестра или в любой многофункциональный центр и предоставить договор с документами для регистрации прав собственности нового владельца имущества.
4. Дождаться заверения документов.
5. Вновь явиться в отделение Росреестра или в МФЦ для получения выписки об успешной регистрации права собственности.

Составление дарственной

Для составления договора о передаче прав собственности на недвижимость в дар не предусмотрено какого-либо унифицированного бланка. Стороны сделки вправе составлять соглашение в произвольной форме. Единственное условие заключается в необходимости обязательного наличия семи пунктов:

1. Раздел с данными о сторонах сделки. Здесь указывается дата, место и время заключения соглашения, персональные данные сторон.
2. Описание предмета договора. В случае с составлением дарственной на недвижимость здесь описывается квартира или дом. Также в этом разделе прописываются предоставляемые гарантии.
3. Уточнение алгоритма перехода прав собственности. В этом пункте указывается положение о том, что в результате заключения договора имущество становится собственностью одаряемого на основании регистрации документа в Росреестре (потребуется указать полное название и адрес отделения учреждения, через которое оформляется переход прав собственности).
4. Уточнение алгоритма передачи недвижимости. В этом пункте уточняется дата и время, когда даритель обязуется освободить помещение.
5. Заключительные положения. В этом разделе отражается вся необходимая дополнительная информация: перечень прав и обязанностей сторон, алгоритм решения спорных ситуаций и т.д.
6. Подписи. В заключении соглашения обе стороны сделки, а также все заинтересованные лица (другие собственники, официальный представитель несовершеннолетнего одаряемого и т.д.), проставляют подписи, тем самым подтверждая факт заключения сделки.

Пример типовой дарственной о безвозмездной передачи прав собственности на недвижимость:

Скачать образец дарственной на квартиру (docx)

Какие документы потребуются для перерегистрации прав собственности?

В ходе обращения в Росреестр или в многофункциональный центр для перерегистрации прав собственности текущий и будущий владелец недвижимости должны предоставить следующий набор документов:

• общегражданский паспорт;
• дарственная, составленная в трех экземплярах (по одной копии выдается собственнику и будущему владельцу, а последняя отправляется архив документации Росреестра);
• чек или квитанция об оплате государственного налогового сбора;
• правоустанавливающая документация на передаваемый в дар объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, в которой сказано, что даритель является владельцем объекта и т.д.);
• письменное согласие на оформление дарственной от других собственников, заверенное в нотариальном порядке (при наличии таковых);
• письменное согласие на получение имущества в собственность от родителя или законного представителя одаряемого, который на момент регистрации сделки не достиг совершеннолетнего возраста.

Оплата госпошлины

Процедура перерегистрации прав собственности на недвижимость в результате дарения требует уплаты государственного налогового сбора. Размер пошлины составляет:

• 2 тыс. руб. – при оплате через любую российскую банковскую организацию;
• 1 тыс. 400 руб. – при оплате через сервисы государственного информационного интернет-ресурса Госуслуги.

Оплачивать государственную пошлину может как даритель, так и получатель недвижимости. Это не имеет значение. Главное условие: квитанция об оплате должна быть приложена к заявлению о перерегистрации прав собственности, которой подается в Росреестр. 

Какое недвижимое имущество может быть передано по дарственной?

К передаваемой по дарственной недвижимости предъявляется ряд требований. Имущество нельзя безвозмездно передать другому собственнику, если:

• гражданин не является собственником помещения, а пользуется им на основании действующего арендного соглашения или договора социального найма.
• на помещение действует обременение, наложенное банковской организацией или другим кредитором (оно находится в залоге);
• у помещения имеется несколько собственников, один из которых не предоставил согласие на дарение;
• в помещении прописан несовершеннолетний ребенок, регистрация которого не будет сохранена после смены собственника.

Кому можно подарить недвижимость?

Действующим законодательством не предусмотрено никаких ограничений по вопросу передачи имущества в дар. Исключение составляют граждане, являющиеся социальными работниками или занимающие какую-либо должность в государственном учреждении. Для этих категорий лиц предусмотрено ограничение: им можно дарить подарки, стоимость которых не превышает отметку в 3 тыс. руб.

На Заметку: Если даритель, желающий безвозмездно передать недвижимость или любое другое имущество чиновнику или социальному работнику, приходится ему близким родственником, то запрет на подарки в таком случае не действует. 

Налогообложение передаваемой в дар недвижимости

Недвижимое имущество, полученное в дар от кого-либо, подлежит налогообложению. Полученная собственность классифицируется как прибыль, соответственно получатель должен оплатить налог. Его размер составляет 13% от кадастровой стоимости полученного объекта недвижимости.

Исключение составляют близкие родственники. С полученного безвозмездно недвижимого имущества не нужно платить подоходный налог, если сделка заключается между:

• детьми;
• родителями;
• бабушки и дедушками;
• супругами;
• братьями и сестрами (включая неполнородных – имеющих только одного общего родителя).

Частые вопросы

Предыдущий владелец передал недвижимость в дар, не выплатив задолженности по коммунальным услугам. Что делать?

Согласно положениям ст. 201 ГК РФ, собственник недвижимого имущества обязан оплачивать его содержание за весь период, в течение которого он владел им. В это понятие включаются налоги, коммунальные платежи т.д. Если по полученному по дарственной имуществу не были оплачены услуги ЖКХ, то новый владелец вправе требовать исполнения обязательств со старого хозяина. Процедура может быть выполнена как на основании добровольной договоренности, так и в ходе судебного разбирательства.

Можно ли заключить сделку по дарственной, если владелец недвижимости физически не способен явиться в МФЦ или в Росреестр, но при этом пребывает в полном здравии и уме?

Обязательное требование, необходимое для придания дарственной юридической силы, заключается в том, что обе стороны сделки должны осознавать свои действия и выполнять их на добровольной основе. Если условный даритель в силу ограничений здоровья или других обстоятельств не может лично явиться в МФЦ для регистрации сделки, но при этом пребывает в полном здравии, то он может вызвать на дом нотариуса для оформления доверенности. Далее с этим документом одаряемому потребуется самостоятельно зарегистрировать дарственную.