В соответствии со ст. 420 ГК РФ, под договором понимают соглашение, заключаемое обычно между двумя сторонами. Этим соглашением регламентируются возникающие и имеющиеся права и обязанности сторон соглашения. Классификация данного вида документов является обширной и разделяются они в зависимости от числа участников сделки, времени их заключения, выгоды, предмета, публичности, соотношению прав и обязанностей и др. По времени заключения различают предварительный и основной договор. Первый вид указанного договора заключается перед основным. В каком случае необходимо заключение предварительного договора и чем он отличается от основного рассмотрим в настоящей статье.
Отличие предварительного договора от основного
Основным отличием предварительного договора от основного является то, что при его подписании у сторон сделки не возникают имущественные права. Данные права и обязанности возникают только по заключении основного договора. Другим отличием предварительного документа от основного является необходимость указания срока подписания основного договора. Кроме того, при отсутствии таких данных срок для подписания основного документа регламентируется законодательством и равняется одному году. В предварительном договоре не детально не отражают предмет сделки. Это обычно связано с тем, что на момент подписания предварительного документ отсутствует возможность указать уникальные характеристики. Например, объект купли-продажи пока находится на стадии строительства и не имеет фактического адреса. В предварительном договоре обычно фиксируют цену сделки, однако это не может являться основанием для перечисления денежных средств. В этом случае возможна оплата только аванса в счет будущего платежи. В данном документе содержится намерение совершить сделку, поэтому приложение документов, без которых заключить сделку невозможно, прикладывать не обязательно. В качестве еще одного отличия предварительного договора можно назвать то, что он не требует заверения у нотариуса и обязательной регистрации.
Важно! Для того, чтобы предварительный документ имел юридическую силу, достаточно только составление его в письменном виде и подписание всеми участниками.
Читайте также статью ⇒ БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ АГЕНТСКИХ ДОГОВОРОВ
Отличие предварительного договора от основного:
| Предварительный договор | Основной договор |
| Содержит стороны, предмет и сроки заключения основного договора
Предмет основного договора прописывается условно Не имеет правовых последствий (кроме обязательства о заключении основного договора) Оплата цены договора не предусматривается Всегда носит временный характер Не требует регистрации и нотариального заверения Не требует приложения документов |
Предмет договора прописывается очень тщательно
С подписанием порождает определенные правовые последствия Договором предусматривается оплата цены предмета сделки Не имеет временных ограничений Подлежит обязательной регистрации (договор купли-продажи квартиры) Необходимо приложение документов, без которых невозможно заключение сделки |
Когда предварительный договор признается основным
В некоторых случаях возможно изменение предварительного договора на основной. Это может происходить по инициативе одной стороны или через суд. Изменение договора возможно в том случае, если в предварительном документе указаны такие существенные условия, как:
- оплата части стоимости предмета сделки (если предоплата вносится более чем 50% от полной стоимости сделки, то это значительно повышает шансы на признание предварительного договора основным);
- передача предмета сделки, а также оплата в рассрочку.
Одним из часто встречающихся случаев переквалификации договора является договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Когда застройщик от заключения ДДУ уклоняется, либо не соблюдает предварительное соглашение, то основным выходом будет перевод документа в основной договор. Для этого потребуется выполнение таких условий, как:
- ДДУ не заключают по вине застройщика, хотя срок для его заключения уже закончился;
- объект уже сдан в эксплуатацию, построен, либо ведутся строительно-монтажные работы;
- стоимость предмета сделки уже оплачена или в предварительном договоре прописан порядок оплаты (например, кредит, рассрочка).
В указанных случаях перевод договора возможен на основании решения суда. При этом следует помнить, что даже если документ не проходил госрегистрацию, это не является поводом для отказа в иске.
Важно! Признание предварительного договора в качестве основного возможно в случае отражения в первом условий, присущих основному.
Отказ от предварительного договора
Одним из вариантов отказа от предварительного договора является обоюдное решение сторон о расторжении. Другим вариантом будет являться не заключение основного договора. В этом случае предварительный договор теряет свою силу и все обязательства прекращаются. В том случае, если одна из сторон отказывается от выполнения предварительных обязательств, то события могут развиваться следующим образом:
- соглашение расторгается, при этом стороны достигают компромиссного решения (к примеру, пострадавшей стороне компенсируются все убытки в виде неустойки);
- стороны в принудительном порядке заключают основной договор (по решению суда).
Если сторона, изъявившая желание расторгнуть предварительное соглашение, имеет на то веские основания, то она может предъявить их в суд. При положительном решении суда, расторжение документа возможно без денежных потерь.
Читайте также статью ⇒ НАЛОГИ И ВЗНОСЫ ПО ДОГОВОРУ ГПХ
Особенности заключения предварительного договора
Предварительное договор – это соглашение, предшествующее основному. То есть он представляет собой своего рода подготовку к заключению основного договора. Основной целью такого документа является заключение предварительных договоренностей. Все условия, прописанные в предварительном документе можно разделить на два вида:
- Условия, которые имеют отношение к настоящему договору (дата подписания основного договора, возможность расторжения, порядок уплаты неустойки и др.).
- Условия, относящиеся к основному договору (предмет сделки, цена предмета сделки и др.).
Важно! Как правило, в предварительном договоре указывается период заключения основного соглашения. Но если установить его не возможно, то по умолчанию данный срок равен одному году с момента подписания договора.
Если одна сторона от заключения основного договора уклоняется, то возможно его заключение в принудительном порядке через суд. Таким образом, стороны должны максимально грамотно подойти к составлению предварительного документа для того, чтобы исключить возможные риски при нежелании одной из сторон заключать основной договор. Если подписание основного договора так и не состоится, либо одна из сторон не направит второй предложение о заключении, то все обязательства согласно предварительного договора считаются прекращенными.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
При составлении предварительного договора купли-продажи квартиры необходимо придерживаться определенных правил. Это позволит в случае разногласий иметь возможность выполнения обязательств. К примеру, в случае уплаты штрафа за невыполнение требований договора, либо в случае возврата задатка. Предварительных договор купли-продажи квартиры должен содержать следующее:
- указание сторон договора с выделением продавца и покупателя, а также с указанием их паспортных данных и адреса (нелишним будет указание и адреса прописки и адреса регистрации, чтобы в случае необходимости можно было найти контрагента);
- в качестве цели договора указывают намерение о заключении в последствии основного договора (указывается адрес квартиры, площадь, этаж, число комнат и др.);
- право собственности на квартиру;
- условия договора (стоимость квартиры, задаток, дата, до которой в обязательном порядке заключается основной договор и др.);
- основания для расторжения договора.
Как и в иных видах договоров, предварительный договор должен содержать информацию о том, что составлено соглашение в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Для того, чтобы договор составить правильно, учитывая все тонкости относительно конкретной сделки, лучше воспользоваться услугами юристов. Составить грамотно договор человеку не имеющему к этому отношение будет сложно.
