Стройка многоквартирных домов идет полным ходом в крупных городах. Молодые семьи покупают в этих домах квартиры. Очень часто квартиры раскупают ещё на этапе строительства, потому что цена привлекательная. На новые квартиры граждане могут оформить льготную ипотеку, а на вторичное жилье практически никто ипотеку не оформляет. Заключая договор покупки квартиры у застройщика, последний обязуется сдать жильё в нормальном состоянии. Рассмотрим по пунктам, что можно получить от застройщика и государства при покупке нового жилья.
Льготная ипотека от 0,1 %
В России существует несколько программ ипотеки, но каждая из них направлена на то, чтобы граждане могли приобрести себе доступное жилье в рассрочку. Если человек участвует в программе льготной ипотеки, банк даёт кредит под низкий процент, а разница между рыночной ставкой и льготным кредитом компенсируется из бюджета. Чтобы участвовать в какой-либо программе и получить льготную ипотеку, нужно выполнить её правила. Существуют ипотеки только для семейных, есть для всех граждан, есть отдельно на покупку жилья на Дальнем Востоке, также утверждена ипотека в сельской местности. Многие программы объединяют следующие условия: покупка жилья должна быть из первичного рынка недвижимости, то есть, от застройщика.
Льготная ипотека для всех россиян открыта под 6,5%. Семейная ипотека дается тем семьям, у которых есть двое и больше детей. За пользование кредитом заёмщик должен будет уплатить от 5 до 6% годовых. Дальневосточная ипотека под 2% рассчитана на тех, кто хочет приобрести себе жильё в регионах Дальнего Востока — обязательно нужно прописаться и желательно проживать там. Для покупки или строительства своего дома в сельской местности государство может предложить сельскую ипотеку от 0,1%. Доступное жильё в сельской местности обходится в плане процентов по кредиту практически даром. Зато можно построить себе дом и жить в гармонии с природой.
Размер ипотечной ставки во многом зависит от первоначального взноса. Он, как правило, составляет 15% от всей стоимости квартиры. Чтобы участвовать в льготной ипотеке, нужно хорошо ознакомиться с условиями программы, выбрать ту, которая подходит вам больше всего, а потом найти банк, который является партнером. Дело в том, что субсидии, которые выделяет государство на льготную ипотеку, даются не всем банкам. Поэтому в каждой программе есть свой перечень банков-партнеров.
Маткапитал сразу после рождения ребёнка
Материнский капитал от государства выдаётся семье, в которой родился ребёнок. С прошлого года на первого ребенка государство выплачивает 483 000 руб. Если родится второй ребёнок, то будет дополнительно выплачено 155 000 руб. Эти деньги предназначены семьям для того, чтобы они могли улучшить свои жилищные условия либо потратить средства на образование ребенка или на мамину пенсию. Очень часто семьи пользуются материнским капиталом, чтобы закрыть ипотеку. Как только вы получите сертификат о материнском капитале, вы можете его сразу же потратить на первый взнос для покупки квартиры в новостройке или же погасить ту ипотеку, которую вы уже оформили раньше — до рождения ребенка. Этим способом можно воспользоваться для того, чтобы купить жильё подороже, соответственно, более просторное, или попасть в льготную программу ипотеки со сниженной ставкой, потому что в этих программах есть требования по первому взносу.
Как пример, можно рассмотреть такую ситуацию. Для покупки квартиры по семейной ипотеке нужно внести как минимум 20% от стоимости квартиры. У семьи есть только 350 000 руб. С таким взносом сложно купить хорошую квартиру. А если добавить материнский капитал, он значительно увеличит первоначальный взнос, и квартиру можно будет купить уже подороже — в более удобном районе, с хорошей планировки и большим количеством комнат.
Если вы решите погасить маткапиталом имеющуюся ипотеку, вы хорошо сэкономите на процентах, которые вы платили бы каждый год до полной выплаты кредита. Перед тем, как покупать квартиру, подайте заявление в банк, что будете вносить материнский капитал в виде первоначального взноса. В Пенсионном фонде не нужно писать заявление на распоряжение материнским капиталом, банк сам соберёт все необходимые документы и направит их в Пенсионный фонд. Материнский капитал выделяется сразу после оформления свидетельства о рождении ребёнка. Он приходит без заявления в кабинет на Госуслугах.
Налоговые вычеты по недвижимости
Покупая квартиру в новостройке, есть шанс вернуть приличную сумму из бюджета. Это можно сделать, если на работе вы платите налог на доход физических лиц в размере 13%. Компенсацию можно получить, когда дом введут в эксплуатацию. Необходимо будет обратиться в налоговую за налоговыми вычетами. Налоговые вычеты производятся в соответствии с размером стоимости квартиры, но не более 2 млн. руб., и в сумме уплаченных банку процентов по ипотечному кредиту, но не более 3 млн. руб.
Когда вы подаете заявление на налоговый вычет, средства могут быть возвращены следующим образом: либо государство вернет вам уплаченный налог, либо засчитают его в счёт будущих налоговых периодов (не будете уплачивать НДФЛ, пока государство не вернет вам положенную сумму). Когда будет возвращаться начисленный налог, его можно получить прямо на карточку или в виде прибавки к заработной плате. Единственным минусом в этой ситуации является срок сдачи дома. Его могут сдать через несколько лет. Чтобы получить право на вычет, нужно, чтобы был оформлен акт приема-передачи квартиры. Даже спустя несколько лет права на вычет не теряются, и им всё равно можно будет воспользоваться. Причём сумма будет приличная.
Получить налоговый вычет можно двумя способами: в налоговой службе по декларации в следующем году после отчетного, либо через работодателя в текущем году. Но дождитесь, пока дом будет сдан.
Неустойка за просрочку сдачи квартиры
Когда вы покупаете квартиру ещё на этапе строительства, покупатель заключает договор участия в долевом строительстве и называется дольщиком. При сдаче дома он станет собственником. У каждой стройки есть свои сроки, поэтому, если в обещанный срок дом не будет сдан, вы имеете право потребовать неустойку с застройщика как компенсацию за излишнее время ожидания.
В законе говорится, что дольщики-физлица могут получать неустойку за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки Центрального банка. Чем больше тянется строительство, тем больше возрастает сумма неустойки. Если застройщик будет тянуть несколько лет, это может ему стоить стоимости квартиры. В таких делах банк часто уменьшает сумму неустойки, но всё же получить несколько сотен тысяч рублей компенсации вполне реально.
Что делать, если застройщик затягивает сдачу жилья. В первую очередь, направьте ему претензию. В большинстве случаев застройщик соглашается выплатить деньги без суда. Возможно, он попытается договориться о меньшей сумме, но зато без расходов на госпошлины и юристов. Если застройщик не захочет договариваться, обязательно обращайтесь в суд.
Компенсация морального вреда
Компенсировать моральный вред можно по причине того, что вы долго ждали квартиру или же могли найти недостатки. Кроме того, что можно требовать с застройщика неустойку, так можно ещё и получить возмещение морального вреда. Здесь извинениями не обойтись. Застройщик может реально выплатить деньги.
На ваши просьбы он может говорить, что ничего вам не должен, потому что в законе дольщиков о моральном вреде не говорится. Но в законе о защите прав потребителей, а вы всё-таки покупаете квартиру, есть информация о возмещении морального вреда. Поэтому закон — на вашей стороне. В законах чётко не указана сумма, которую можно получить за моральный вред. Но, тем не менее, можно попытаться потребовать и получить если не всю сумму, то хотя бы меньше, чем вы ожидали изначально. Всё зависит от длительности просрочки или от серьезности недостатков. Также сумма может зависеть от настроения судьи. Вместо 50 000 рублей морального вреда судья может постановить 10 000 руб. Но всё равно, это тоже деньги.
Перед тем, как подавать в суд на застройщика на компенсацию морального вреда, направьте ему претензию. Если застройщик не будет реагировать на ваши просьбы и обращения, тогда направляйте иск в суд.
Возмещение расходов на переделку
Заключая договор покупки квартиры на стадии котлована, клиент может очень сильно удивиться, когда получит квартиру, и она будет ненадлежащего качества. Стены могут быть не совсем ровными, могут быть кривые окна, потолок с плесенью, неисправная вентиляция. По договору, квартира должна быть надлежащего качества, и покупатель вправе требовать переделки или снижения цены, или же может требовать компенсировать устранение недостатков своими силами. Например, если собственник будет выравнивать за свой счёт пол или заменять окна, он вправе потребовать компенсации за свои расходы.
Переплата за недостроенные метры
Когда квартира ещё не построена, и дом не сдан, она существует только на бумаге. Клиент платит за то, что написано в документах. Когда он реально становится собственником недвижимости, он может выяснить, что площадь жилья реально меньше: одна стена могла быть укорочена, другая — немного сдвинута.
Но если измерить, то в квартире может не хватать пары квадратных метров, которые были оплачены. Каждый квадратный метр стоит недёшево у застройщиков. Поэтому, если реальная площадь отличается от проектной, застройщик обязан вернуть деньги. Сначала направьте претензию застройщику. Если он не будет возвращать деньги, то обращайтесь в суд.
Компенсация найма квартиры
Когда застройщик четко устанавливает сроки сдачи дома, т.e. передачи квартиры в собственность, покупатель предполагает, что сможет ею пользоваться. Если сроки затягиваются, и у покупателя не получается переехать в новое жилье, ему придётся снимать квартиру и тратить на это деньги. В этом случае застройщик обязан компенсировать расходы на наем жилья. В этом вопросе существует ряд нюансов, но всё же можно поинтересоваться, как получить компенсацию от недобросовестного застройщика.
Штраф 50% за неисполнение требований
Если дольщик имеет денежные претензии к застройщику, который их не удовлетворяет по требованию, дольщик имеет право обратиться в суд. В суде он может потребовать не только компенсацию морального вреда и неустойку расходов на устранение недостатков, но ещё и 50% к этой сумме. Это норма, гарантирована законом «О защите прав потребителей». Штраф выносится в размере 50% от общей суммы, которую суд обяжет выплатить застройщика. Такой штраф можно получить только через суд. Если застройщик решит уладить все вопросы до подачи иска, то штраф он платить не обязан.
